Čišćenje zgrade nakon građevinskih radova: vodič za investitore, izvođače i upravitelje

Zgrada je gotova na papiru, a kupac stana vidi prašinu na prozorskoj klupčici

Tehnički pregled prošao. Uporabna dozvola na stolu. Prvi kupac dolazi u utorak u deset.

A u ulazu još stoji paleta ljepila, na stubištu je bijeli trag od gleta, u garaži je beton posut cementnim mlijekom i na staklu ulaznih vrata piše broj stana markerom.

Investitor zna da je zgrada završena. Kupac to ne zna.

Kupac zna samo ono što vidi prvih trideset sekundi. I to prvih trideset sekundi odlučuje hoće li primopredaja proći u petnaest minuta ili u sat i pol prigovora oko stvari koje nemaju veze s kvalitetom gradnje.

Ovo nije tekst o čišćenju jednog stana nakon adaptacije. O tome već postoji zaseban vodič o čišćenju poslije građevinskih radova.

Ovo je tekst o čišćenju cijele zgrade: novogradnje ili veće adaptacije, gdje odjednom imate četrdeset stanova, dva ulaza, podzemnu garažu, stubišta, tehničke prostorije i tristo kvadrata fasadnog stakla. I tri strane koje se moraju dogovoriti: investitora, izvođača i upravitelja zgrade.

Opis same usluge stoji na stranici čišćenje poslije građevinskih radova. Ovdje idemo na organizaciju posla, redoslijed, rokove i papirologiju.

Zgrada nije veliki stan, nego sedam različitih poslova u jednom roku

Najskuplja greška u planiranju je ova: netko uzme ukupnu kvadraturu zgrade, pomnoži je s cijenom čišćenja stana i misli da ima ponudu.

Nema. Zgrada se sastoji od prostora koji traže potpuno različite ljude, opremu i termine.

Što se zapravo čisti u novogradnji

• Stanovi: svaki pojedinačno, fina faza, prije primopredaje. Ovo je najosjetljiviji dio jer kupac gleda pod povećalom.
• Stubišta i hodnici: od zadnjeg kata prema dolje, opisano kod čišćenja stubišta i zajedničkih prostora.
• Ulazni prostori: vjetrobran, interfon, sandučići, staklo, obično zadnji prostor koji ostaje prljav jer se kroz njega sve iznosi.
• Garaža i rampa: strojni posao, voda i odvodnja, vidi čišćenje garaža i parkirališta.
• Fasadno staklo i stijene: visinski rad, drugi tim, druga oprema.
• Tehničke prostorije: kotlovnica, elektroormari, spremišta, prostor za otpad.
• Okoliš: prilaz, staze, parkirna mjesta, ostaci žbuke i betona po pločniku.

Sedam poslova. Tri različite ekipe. Jedan rok.

Ako to planirate kao jednu stavku u troškovniku, dogodit će se ono što se događa uvijek: stanovi će biti blistavi, a zajednički prostori će kupce dočekati onakvi kakvi su bili zadnji dan radova.

A kupac koji je platio dvjesto tisuća eura ne gleda samo svoja četiri zida. Gleda i put do njih.

Gruba pa fina faza: redoslijed koji odlučuje o roku

Čišćenje zgrade nakon radova nikad nije jedan izlazak. To su minimalno dvije faze, a na većim projektima tri.

1. Gruba faza, dok majstori još rade

Iznošenje građevinskog otpada koji je ostao iza izvođača, skidanje debelih nakupina žbuke i betona s podova, grubo pometanje i mokro usisavanje. Cilj nije da bude čisto. Cilj je da se vidi pod i da se sljedeći majstor ne spotakne.

Gruba faza se radi prije nego što uđu podopolagači i prije nego što se montira stolarija. Ako se radi poslije, grebe se ono što je upravo ugrađeno.

2. Međufaza, nakon zadnjeg prljavog obrta

Nakon gletanja, soboslikara i keramičara. Ovdje se skida cementni veo s pločica, čiste se fuge i prvi put se prolazi po svim površinama. Prašina nakon ove faze pada još tri do pet dana.

3. Fina faza, neposredno prije primopredaje

Detalji. Prozori, okviri, rolete, utičnice, prekidači, sanitarije, unutrašnjost ormarića, trake oko vrata. Ovo mora biti što bliže datumu primopredaje, idealno pet do deset dana prije, nikako mjesec dana ranije.

Faza	Kada	Što se radi	Tko obično plaća
Gruba	Tijekom radova	Otpad, grubi nanosi, pometanje	Izvođač
Međufaza	Nakon prljavih obrta	Cementni veo, fuge, prvi prolaz	Izvođač ili investitor
Fina	5 do 10 dana prije primopredaje	Detalji, stakla, sanitarije	Investitor

Jedna faza umjesto tri ne štedi novac. Samo pomiče trošak na kraj, kad je najskuplji i kad nema vremena za popravak.

Tko plaća čišćenje: pitanje koje se rješava u ugovoru, ne na gradilištu

Ovo je razgovor koji se vodi tri dana prije primopredaje, a trebao se voditi šest mjeseci ranije.

Investitor kaže da je čišćenje nakon radova obveza izvođača. Izvođač kaže da je on ostavio prostor "uredno pometen", kako piše u ugovoru. I jedan i drugi su u pravu, zato što ugovor nije precizan.

Što obično pokriva izvođač

• odvoz vlastitog građevinskog otpada i ambalaže
• uklanjanje ostataka svog obrta (mort, boja, silikon, ljepilo)
• grubo pometanje prostora u kojem je radio

Što obično pokriva investitor

• finu fazu u stanovima prije primopredaje
• zajedničke prostore, stubišta, ulaze, garažu
• fasadno staklo i vanjske površine
• čišćenje nakon zapisničkih primjedbi kupaca

Što preuzima upravitelj

Upravitelj zgrade u pravilu ulazi tek nakon primopredaje, s redovnim održavanjem iz pričuve. Njegov interes je jednostavan: ne želi preuzeti zgradu u kojoj prvo čišćenje nije napravljeno kako treba, jer će ga stanari zvati od prvog tjedna.

Pametan potez je da upravitelj bude uključen u pregled zajedničkih prostora prije nego što ih preuzme, i da se nalaz stavi na papir.

Rečenica koja rješava devedeset posto kasnijih sporova, a stavlja se u ugovor s izvođačem: "Izvođač predaje prostor očišćen do razine na kojoj je moguće izvesti završno fino čišćenje bez prethodnog uklanjanja građevinskog otpada i grubih nanosa."

Bez te rečenice, netko će na kraju platiti dvaput.

Primopredaja stanova kupcima: što kupac stvarno gleda

Kupac ne zna kako se izvodi estrih. Zna kako izgleda prljav prozor.

Zato se primjedbe u zapisniku o primopredaji vrlo često odnose na stvari koje nisu građevinska greška, nego posljedica lošeg završnog čišćenja. A svaka takva primjedba znači ponovni izlazak, novi termin i odgodu plaćanja zadnje rate.

Deset mjesta koja kupci prvo provjere

• staklo na balkonskim vratima, pod kutom prema svjetlu
• okviri prozora i utor u kojem stoji krilo
• silikon oko kade i tuš kade, ostaci markera i ljepila
• unutrašnjost ormarića ispod sudopera
• rešetke ventilacije i odsisa
• utičnice i prekidači, otisci i kapljice boje
• spoj poda i zida, kutovi gdje se skupi prašina
• rolete i vodilice roleta
• unutrašnjost ugradnog bojlera i prostor iza WC školjke
• balkon, ograda i odvod na balkonu

Što traži zapisnik o primopredaji

Zapisnik nije mjesto za opisno ocjenjivanje čistoće. Ocjene tipa "zadovoljavajuće" su poziv na raspravu.

Umjesto toga u zapisnik idu konkretne stavke: stan je očišćen završnim čišćenjem, datum izvođenja, naziv izvođača čišćenja, popis uočenih nedostataka s rokom otklanjanja i potpis obje strane. Fotografije stanja prilažu se uz zapisnik.

Investitori koji rade po ovom modelu skrate prosječnu primopredaju za pola sata po stanu. Na četrdeset stanova to je dvadeset sati manje na terenu.

Dvadeset sati. Zbog popisa na jednom listu papira.

Zajednički prostori: stubišta, ulazi i hodnici

Zajednički prostori su zadnji na popisu, a prvi koje svi vide.

Razlog je banalan: kroz stubište se do zadnjeg dana nosi alat, materijal i otpad. Ako stubište operete prerano, operet ćete ga dvaput.

Redoslijed koji funkcionira

1. Od najvišeg kata prema prizemlju, nikad obrnuto.
2. Prvo suho uklanjanje krupnog otpada i mokro usisavanje prašine.
3. Pa skidanje zaštitnih folija s rukohvata, vrata i stakla.
4. Pa strojno ribanje podova, opisano kod strojnog pranja podova.
5. Pa stakla, okviri i detalji.
6. Ulazni prostor i vjetrobran na samom kraju, kad više nitko ne nosi materijal.

Što se najčešće preskoči

• unutrašnjost dizala, posebno utori vrata i strop kabine
• gornja ploha sandučića i interfon ploča
• protupožarni ormarići i hidrantski ormari
• spoj stepenice i zida, gdje ostane traka gleta
• staklo na krovnom svjetliku nad stubištem

Za teraco, kamen i industrijski beton koristi se strojno ribanje. Cijena strojnog ribanja stubišta kreće se od 3,50 €/m², a strojno pranje kamenih podova također od 3,50 €/m², cijena na dan 10.9.2026. Minimalna vrijednost usluge strojnog pranja iznosi 100 €.

Nakon primopredaje zgrada prelazi na redovno održavanje. Mjesečni iznosi po broju katova stoje u cjeniku, od 60 do 90 €/mj za zgradu do 4 kata uz čišćenje 2× mjesečno, pa do 470 do 590 €/mj za 21 do 24 kata uz 4× mjesečno.

Garaža: najveća površina, najmanje pozornosti u troškovniku

Podzemna garaža je u pravilu najveća pojedinačna površina u zgradi. I gotovo uvijek najpodcjenjenija stavka u planu čišćenja.

Nakon gradnje u garaži ostaje smjesa koju nijedan mop ne skida: cementno mlijeko, ostaci estriha, prašina od brušenja, tragovi guma gradilišnih vozila, kapljice boje i ulje iz mehanizacije.

Što traži garaža nakon radova

• uklanjanje krupnog otpada i ostataka materijala
• strojno ribanje poda s rotacijskim strojem i odgovarajućom kemijom
• pranje pod tlakom na mjestima s tvrdim nanosima, vidi visokotlačno pranje
• čišćenje slivnika, kanalica i separatora ulja prije puštanja u rad
• pranje stupova, rubnjaka i oznaka parkirnih mjesta
• garažna vrata, rampa i prilazna ploha

Ključan detalj koji se stalno zaboravlja: odvodnja mora biti prohodna prije strojnog pranja. Ako slivnik pod betonskom kašom nije očišćen, voda od pranja odnese ostatke u sustav i začepi ga. Popravak tog propusta košta višestruko više od čišćenja.

Visokotlačno pranje kreće od 3,50 €/m², cijena na dan 10.9.2026. Strojno pranje tvrdih podova obračunava se po veličini površine: 4 €/m² do 50 m², 3 €/m² za 50 do 150 m², 2,50 €/m² za 150 do 300 m² i 2 €/m² preko 300 m². Za garaže se gotovo uvijek primjenjuje zadnji razred, jer su površine velike.

Dodatna kemijska obrada kod jako zauljenih ploha naplaćuje se od 30 €.

Fasadno staklo, stijene i ulazna vrata

Staklo je jedino na zgradi što se vidi s ulice i što odmah kaže je li objekt predan ili je još gradilište.

Nakon radova na staklu ostaju tri vrste nečistoće, i svaka traži drugi postupak.

Tri problema na novom staklu

• Zaštitna folija. Ako je stajala preko ljeta, ljepilo se zapeklo i folija se trga u komadićima. Skida se zagrijavanjem i otapalom, strpljivo, bez oštrica na kaljenom staklu s premazom.
• Cementni i vapneni prskotine. Mineralne kapljice koje su se sušile tjednima. Skidaju se omekšavanjem pa mehanički, nikad suhom oštricom, jer ostavljaju trajne ogrebotine.
• Silikon i PU pjena. Režu se u ravnini stakla pa se ostatak otapa, uz zaštitu okvira.

Pranje stakla u prizemlju i na nižim etažama radi se s poda i teleskopom. Za više etaže i staklene stijene bez pristupa koristi se visinski rad ili sustav s osmotskom vodom, opisano kod pranja prozora i staklenih površina.

Za fasadne plohe bez mogućnosti prilaza postoji pranje fasada, a pranje fasade dronom kreće od 28 €/m², cijena na dan 10.9.2026.

Pranje prozora u stanu obračunava se od 5 €/kom iznutra i od 7 €/kom izvana. Fasadne stijene, visinski rad s užetom i rad s podizne platforme idu po ponudi, jer ovise o visini objekta, pristupu i uvjetima rada.

Koordinacija s izvođačima: tri stvari bez kojih ekipa ne može raditi

Najskuplji sat na gradilištu je onaj kad ekipa od pet ljudi stoji u prizemlju jer nitko nema ključ od zadnjeg ulaza.

Čišćenje zgrade nije posao koji se naruči telefonom i pusti da se dogodi. Traži koordinaciju, i ta koordinacija je obveza investitora ili voditelja gradilišta, ne izvođača čišćenja.

Što mora biti riješeno prije prvog dana

• Struja. Funkcionalne utičnice na svakoj etaži i u garaži. Strojevi za ribanje nisu baterijski igračkice, traže napajanje.
• Voda. Priključak s ventilom i mogućnost punjenja stroja. Nošenje vode kantama s drugog kraja objekta udvostručuje sate.
• Pristup. Ključevi ili osoba s ovlastima, popis stanova koji su otključani, rješenje za dizalo.

Što još mora biti dogovoreno

• tko odvozi otpad i gdje stoji kontejner
• je li dizalo u funkciji ili se sve nosi stubištem, što mijenja broj sati
• radno vrijeme na gradilištu i je li dozvoljen rad vikendom
• koji su obrti još aktivni i u kojim prostorima
• tko potpisuje da je prostor preuzet očišćen

Pravilo koje vrijedi na svakom projektu: čistači ulaze zadnji u svaki prostor. Ako nakon njih ulazi još jedan majstor, posao se ponavlja i netko ga plaća drugi put.

Zato se termin čišćenja ne dogovara prema datumu primopredaje, nego prema datumu kad zadnji obrt izlazi iz prostora. Ta dva datuma nisu isti datum, i to je najčešći razlog zašto rokovi pucaju.

Rokovi: koliko traje čišćenje zgrade od četrdeset stanova

Najčešće pitanje investitora je koliko dana treba rezervirati. Odgovor ovisi o tri stvari: kvadraturi, broju ekipa i tome je li dizalo u funkciji.

Okvir koji se pokazao realnim na novogradnji srednje veličine, zgrada s četrdeset stanova prosječno 60 m², dva ulaza i podzemna garaža od 1200 m²:

Dio zgrade	Realno trajanje	Napomena
Gruba faza, cijeli objekt	3 do 5 radnih dana	Ovisi o količini otpada koji je ostao
Stanovi, fina faza	0,5 do 1 dan po stanu, dvoje ljudi	Dvije ekipe rade paralelno po etažama
Stubišta i hodnici	1 do 2 dana po ulazu	Od vrha prema dolje, nakon stanova
Garaža 1200 m²	2 do 3 dana	Strojno, traži vodu i odvodnju
Fasadno staklo	2 do 4 dana	Ovisi o visini i pristupu, zasebna ekipa
Okoliš i prilaz	1 dan	Zadnji, nakon odvoza kontejnera

Zbrojeno, uz dvije paralelne ekipe u stanovima, realan plan je tri do četiri tjedna od ulaska do predaje zadnjeg prostora.

Investitor koji planira deset dana za ovaj opseg neće dobiti brže čišćenje. Dobit će ponovne izlaske i primjedbe u zapisnicima.

I još nešto. Prašina nakon brušenja i gletanja ne stane odmah. Pada još tri do pet dana. Ako je fina faza odrađena mjesec dana prije primopredaje, stan će na dan primopredaje imati vidljiv sloj na klupčicama i ormarićima.

Zato se fina faza radi blizu datuma, a ne kad je ekipi zgodno.

Koliko to košta i kako se formira ponuda za zgradu

Nema jedne cijene za zgradu, jer zgrada nije jedna usluga. Ponuda se slaže po stavkama.

Stavke iz cjenika koje ulaze u ponudu

Stavka	Cijena
Čišćenje nakon radova, stanovi i zajednički prostori	10 do 15 €/m²
Ekstremno dubinsko čišćenje, zapušteni prostori	15 do 25 €/m²
Strojno pranje tvrdih podova preko 300 m²	2 €/m²
Strojno ribanje stubišta	od 3,50 €/m²
Strojno pranje fuga	od 4 €/m²
Visokotlačno pranje, garaža i vanjske plohe	od 3,50 €/m²
Pranje fasade dronom	od 28 €/m²
Dodatna kemijska obrada	od 30 €
Minimalna vrijednost usluge strojnog pranja	100 €
Minimalni izlazak	300 €
Fasadne stijene i visinski rad s platforme	po ponudi
Koordinacija i rad u smjenama izvan radnog vremena	po ponudi

Sve navedeno su cijene na dan 10.9.2026. Cijeli cjenik stoji na stranici cijene čišćenja.

Što diže cijenu na zgradi

• dizalo koje nije u funkciji, sva oprema se nosi stubištem
• nema priključka vode ili struje na etažama
• čišćenje u fazama jer obrti još rade, umjesto jednog kontinuiranog ulaska
• veliki udio stakla i staklenih stijena
• kamen, teraco i mikrocement koji traže poseban režim

Što spušta cijenu

• cijeli objekt kroz jednog izvođača čišćenja, umjesto tri odvojena posla
• izvođač koji je uredno odvezao svoj otpad prije dolaska ekipe
• jasan raspored etaža i prazni, otključani prostori
• ugovoreno redovno održavanje nakon primopredaje

Kako do ponude za vašu zgradu

Ponuda za zgradu ne nastaje preko telefona. Nastaje nakon izlaska na objekt.

Ono što ubrzava postupak, ako to imate pri ruci:

• tlocrti ili barem kvadrature po etažama i popis stanova
• kvadratura garaže i podatak o odvodnji
• vrsta podova u stanovima i na stubištu
• broj i tip prozora, postoje li staklene stijene
• planirani datum primopredaje i datum izlaska zadnjeg obrta
• je li dizalo u funkciji
• fotografije stanja, dovoljne su i mobitelom

Na temelju toga dolazi izlazak na teren i ponuda razložena po stavkama, s rokovima po dijelovima objekta, tako da investitor i upravitelj vide što je čije.

Radimo na području Zagreba i okolice, s naglaskom na novogradnju na Kajzerici, Laništu, Malešnici, Vrbanima i u Sesvetama.

Pure Zone, Sinjska ulica, 10000 Zagreb. Telefon 091 506 5024, ili pošaljite upit preko stranice kontakt.

Jedna rečenica za kraj, i to je cijeli smisao ovog teksta.

Zgradu ne predajete kad je završena. Predajete je kad je čista.